REPRENDRE UN BAR : LES CLEFS DE LA REUSSITE

Si en 2020, la crise sanitaire a ralenti les reprises et cessions de fonds de commerce dans le secteur CHR, l’activité rattrape son retard. Les agences immobilières spécialisées enregistrent des CA équivalents à ceux de 2019. Comment optimiser une transaction ? Quelles questions à se poser et quels pièges à éviter ? Rencontre avec Emmanuel Durban, associé et spécialiste du financement de l’agence 4.4 Transactions 100% dédiée aux CHR. G.D.

Pouvez-vous nous présenter votre activité ?

Nous sommes experts en créations, reprises et cessions de fonds de commerce dans le secteur CHR. Plus concrètement, nous accompagnons les repreneurs de A à Z dans l’acquisition d’un bar, d’un hôtel ou d’un restauranT. Nous trouvons pour eux le fonds de commerce le plus à même de répondre à leurs besoins, Nous négocions le prêt immobilier auprès des banques. Nous les mettons en relation avec un avocat qui peut rédiger les protocoles juridiques relatifs à l’acquisition d’un bar. Nous leur proposons des partenariats avec des distributeurs de boissons (ADN), des brasseurs (Heineken, Kronenbourg). Et bien entendu nous leur délivrons des conseils stratégiques. En somme et même s’ils sont libres à chaque étape du processus de solliciter ou non certains de nos services, il s’agit pour eux de bénéficier d’une formule clefs en main pour acquérir un établissement. Il est important de préciser que face à la crise qui s’estompe, le moment est opportun pour investir. D’ailleurs, certaines cessions de fonds de commerce se font encore à des prix très corrects …

Quels conseils donneriez-vous à un postulant souhaitant racheter un bar ?

Déjà, il est préférable d’être un professionnel du secteur, ne serait-ce que pour convaincre une banque de délivrer un prêt. Les financeurs vont en effet privilégier une personne qui connaît les contraintes relatives au métier, notamment les horaires de travail. Ensuite, il est important d’avoir des fonds propres d’investissement. La règle du marché, c’est 30% d’apport. Cela signifie qu’une personne dépositaire de 50 000 €, pourra viser une affaire de 150 000 €. Du côté de l’âge, l’idéal est de se lancer entre 30 et 45 ans car après la cinquantaine, il est plus compliqué d’obtenir un prêt. Enfin, ce sera plus rassurant pour le futur acquéreur mais aussi pour la banque si son conjoint exerce une activité professionnelle en CDI.

Une fois son idée ancrée, à quoi doit être attentif un repreneur ?

L’emplacement est prioritaire. Le bar doit se trouver à proximité du domicile, notamment vu les horaires qu’implique ce type de commerce. Pour élargir son business, il doit en outre privilégier un établissement qui dispose d’une terrasse et se renseigner renseigner sur ses modalités d’utilisation (été, hors saison). L’idée est  de bénéficier d’un espace extérieur équivalent l’espace intérieur. Le stationnement est également à prendre en compte, tout comme la sonorisation de l’établissement. S’il agit seul, je lui conseille de réaliser une enquête auprès du voisinage pour voir ­comment l’affaire est perçue dans le quartier. S’il a peu de salariés, il faut écarter les établissements à étage qui nécessitent plus de personnel. Bien entendu, il lui faut prendre connaissances des horaires de fermeture pratiqués jusqu’alors; avoir la fameuse Licence IV, savoir si des travaux sont prévus à plus ou moins long terme dans son périmètre proche. Enfin, le prix du loyer est un élément primordial, sur lequel il ne faut pas se tromper. Il doit être compris entre 5 et 10% du CA prévisionnel.

Une fois le fonds trouvé, comment procéder?

Dans un premier temps, la lettre d’intention formalise par écrit la volonté du futur acquéreur de s’engager ou de poursuivre les négociations au sujet du rachat de l’entreprise afin d’aboutir à un accord concernant le calendrier de cession. Suit le compromis de vente puis la levée des conditions suspensives, c’est-à-dire la recherche de financement et son accord. Les banques se montrent attentives sur l’apport et le prix de cession vis-à-vis de la rentabilité de l’affaire et le prévisionnel sur les 3 années à venir. Généralement, les remboursements de cessions sont de 7 ans, et de 1 5 ans si on y ajoute les murs associés. Les taux sont variables mais on est autour de 1 % pour le fonds de commerce et de 1,5% avec les murs. Une fois le financement accordé, la levée des conditions suspensives est transmise au notaire ou à l’avocat, qui rédige le protocole de cession définitive. Vient alors l’accession. Du début à la fin de la démarche, il faut compter en moyenne 3 mois.

Quelles sont les autres démarches à ne pas négliger?

Afin d’être dans les starting-blocks dès l’ouverture du lieu, les futurs acheteurs doivent rechercher des fournisseurs dès la période d’acquisition. Ils peuvent également, auprès d’eux, solliciter un prêt brasseur qui leur permettra de financer une partie de l’acquisition ou du matériel nécessaire. Ce prêt s’accompagne d’un contrat d’exclusivité entre le bar et la brasserie. Cela signifie que le propriétaire s’engage à ne se fournir que chez elle et à commander chaque année un volume minimum. Ce type de prêt est assez commun car il permet d’éviter un recours trop important auprès des banques, parfois réticentes à octroyer des fonds lors d’une création d’activité dans ce domaine. Plusieurs grands groupes de distribution se partagent le marché : France Boissons, qui permet d’obtenir un prêt brasseur Heineken ; Elidis, pour les contrats brasseurs Kronenbourg; ou encore lnBev, qui possède les marques Stella Artois, Leffe.

4.4 Transactions Commerces et Entreprises
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